Три контура проверки
Любая сделка под залог недвижимости разбирается по трём контурам. Пропуск любого из них превращает разбор в догадку, поэтому мы не сокращаем этот порядок даже для «простых» на первый взгляд объектов.
- Право и собственник. Кто владеет объектом, на каком основании, нет ли оспариваемых переходов прав, нужны ли согласия супруга, корпоративные решения или одобрения.
- Ограничения и обременения. Аресты, запреты регистрационных действий, действующие ипотеки, сервитуты, судебные споры, исполнительные производства, признаки банкротства.
- Сценарий и конструкция. Кто получает средства, кто предоставляет залог, как связаны участники, какая договорная конструкция это закрепляет и как она регистрируется.
Источники, на которые мы опираемся
Выводы разбора опираются на официальные данные и нормы, а не на «рыночные слухи». Основные источники:
- Выписка из ЕГРН и сведения Росреестра — право, обременения, история переходов (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»);
- ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — конструкция залога, обращение взыскания, закладная;
- Гражданский кодекс РФ — договор займа, залог, положения о сделках и полномочиях;
- Нормативные акты Банка России — требования к залоговой оценке, LTV, резервирование;
- Картотека арбитражных дел и база ФССП — судебные споры и исполнительные производства;
- ФЗ-135 «Об оценочной деятельности» — требования к отчёту об оценке.
Что проверяется по документам, а что — по данным
Часть фактов подтверждается только документами (правоустанавливающие, согласия, решения), часть — открытыми данными (ЕГРН, реестры, картотеки). Мы разделяем эти два слоя: то, что можно проверить по открытым источникам, проверяется до встречи; то, что требует оригиналов, — на этапе подготовки сделки. Это сокращает число «сюрпризов» на поздних стадиях.
Чего предварительный разбор не заменяет
- Он не является юридической экспертизой для суда или нотариуса — это навигация по сделке, а не процессуальный документ.
- Он не гарантирует одобрение, ставку, срок или выдачу — условия определяет займодавец после своей проверки.
- Он не заменяет отчёт об оценке — мы помогаем понять порядок цифр, но официальную оценку проводит аккредитованный оценщик.
- Он не является публичной офертой — конкретные условия фиксируются в договоре.
Почему мы говорим о стоп-факторах открыто
Если объект не подходит — арест, непрозрачный собственник, спор — мы говорим об этом на разборе, а не после сбора документов. Это экономит время и деньги. Консультант, который обещает «100% одобрение», продаёт не экспертизу, а надежду. Мы продаём разбор: он может закончиться и выводом «сделку сейчас лучше не делать».
Паспорт предварительного разбора
Одинаковые входы должны приводить к одинаковому статусу комплектности. Статус не является правовым заключением или решением о финансировании.
Входные данные
- Заявитель, бизнес-цель и рассматриваемая сумма
- Объект и его идентификатор
- Собственник и связь с заявителем
- Известные обременения, ограничения и споры
- Имеющиеся документы и источник каждого факта
Проверки
- Достаточно ли данных, чтобы однозначно определить участников и объект
- Какие сведения подтверждены документом, а какие сообщены со слов
- Есть ли противоречия, неизвестные поля или вопрос вне компетенции консультанта
- Можно ли сформировать следующий шаг без правового вывода по конкретному кейсу
Достаточно для предварительного обзора
Правило: Ключевые роли и объект определены, источники фактов отмечены, пробелы не мешают сформировать список следующих действий.
Выход: обзор: входы, подтверждённые данные, пробелы, маршрут и ответственные.
Нужен документ
Правило: Вывод зависит от отсутствующего документа или актуальной выписки.
Выход: Запрос: какой документ нужен, для какой проверки и кто его предоставляет.
Нужен профильный специалист
Правило: Вопрос требует оценки, технического обследования, регистрационного или правового вывода по конкретному кейсу.
Выход: Передача вопроса с зафиксированными входами; самостоятельный вывод блокируется.
Формат обзора
- Дата и версия входных данных
- Участники и объект
- Подтверждённые факты и их источники
- Пробелы и противоречия
- Статус каждой проверки
- Следующий шаг, ответственный и ожидаемый документ
Ограничения
- Методика предназначена для предварительного разбора и не выдаётся за закон или правило конкретного займодавца.
- Правовой вывод по конкретной ситуации остаётся неподтверждённым до профильной правовой проверки.
- Паспорт не гарантирует одобрение, ставку, срок, регистрацию или перечисление средств.
О методологии и границах разбора
Сколько времени занимает предварительный разбор?
Первичный разбор по открытым данным занимает один-два рабочих дня. Полная проверка с документами — дольше и зависит от комплектности пакета и скорости получения выписок.
Какие документы нужны для старта?
Для начала достаточно сведений об объекте (адрес или кадастровый номер), данных собственника и описания задачи. Полный комплект определяется после первичного разбора.
Вы гарантируете, что сделка состоится?
Нет. Разбор показывает, реальна ли сделка и что для неё нужно, но условия и решение остаются за займодавцем. Если объект не подходит — мы скажем об этом прямо.
Проверьте свой объект по этой методологии
Квиз собирает параметры сделки и объекта, после чего вы получаете предметный разбор по трём контурам.